Истец намеревался оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.
В июне 2020 года суд назначил первичную оценочную экспертизу. Объектом исследования являлся участок земли из категории пастбищ площадью 1210,3 га, предоставленный под выпас скота. Требовалось определить рыночную стоимость по состоянию на 1 января 2015 года. Согласно заключению эксперта, она составляет 19,3 млн руб.
Однако технические ошибки - противоречия между исследовательской частью и выводами - стали причиной назначения повторной оценочной экспертизы в августе 2020 года. В ходе этого исследования было установлено, что участок находится в 20 км от трассы Астрахань-Волгоград. Подъезд к нему свободный, объект не имеет ограждения и четко обозначенных ориентиров на местности. На участке имеются хозпостройки и жилые постройки животноводческого назначения. Натурный осмотр показал, что участок относительно ровный с незначительными перепадами высот рельефа местности. Обильного произрастания многолетних степных трав, пригодных для продуктивного выпаса скота, не обнаружено.
Рыночная стоимость была рассчитана сравнительным методом. Было подобрано 13 предложений, сопоставимых с объектом исследования. Стоимость аналогов представлена в диапазоне от 0,06 руб./кв. м до 22,86 руб./кв. м. С учетом корректировок и использования необходимых коэффициентов, по расчетам эксперта, на 1 января 2015 года искомая величина составляла 10,7 млн руб.
По результатам повторной экспертизы было составлено заключение специалиста, обладающего специальными знаниями по поставленным перед ним вопросам, подлежащее обязательному исследованию по общим правилам оценки доказательств.
Как отмечает рецензент, для ответа на поставленный судом вопрос требуется квалификационный аттестат по направлению «оценка недвижимости». Однако из сведений, представленных в заключении, а также согласно официальным данным Росреестра, следует, что эксперт не вправе проводить оценочное исследование по направлению «оценка недвижимости». Причина проста: он не является членом саморегулируемой организации оценщиков - по официальным данным Росреестра, был исключен в 2019 году. Кроме того, у эксперта нет квалификационного аттестата по направлению «оценка недвижимости». Уже на этом этапе заключение не может быть признано допустимым доказательством.
Однако рецензент пошел дальше. Были выявлены нарушения законодательства в области судебно-экспертной и оценочной деятельности. В их числе отсутствие обязательных сведений: анализа влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта; анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов. Также не определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый участок. Не сделаны выводы относительно динамики рынка, спроса, предложения, объема продаж, емкости рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидности, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и пр.
В результате нарушения методики расчета среднего значения было неправильно рассчитано среднее значение цены предложения на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения. Это привело к ошибочности дальнейших расчетов. Выборка аналогов в рамках анализа рынка проведена некорректно, поскольку в большинстве объявлений отсутствует информация о ценообразующих характеристиках: виде права, назначении и площади продаваемого участка. Кроме того, эксперт дважды указал один и тот же аналог и включил его в расчеты, что привело к искажению среднего уровня цен земельных участков на единицу площади. Отбор аналогов для применения сравнительного подхода не обоснован, а критерии отбора не определены.
По заключению рецензента, оценочная экспертиза не соответствует нормам действующего законодательства. Выводы эксперта по поставленному вопросу не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными.
Добавить комментарий