Снижение кадастровой стоимости через оценку рыночной стоимости объекта недвижимости

Кадастровая стоимость является базой для расчёта налога на имущество организация и физических лиц. На практике результаты государственной кадастровой оценки часто превышают рыночную стоимость объекта. Разберемся, почему так происходит и как можно пересмотреть кадастровую стоимость

Природа кадастровой стоимости

При определении кадастровой стоимости используется метод массовой оценки. Для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, объединяются в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости. Далее определяется УПКС (удельный показатель кадастровой стоимости) типового (эталонного) объекта недвижимости для каждой группы (подгруппы), и на его основе происходит определение кадастровой стоимости объектов, подлежащих кадастровой оценке, входящих в состав данной группы (подгруппы).

Кадастровая стоимость, определённая методом массовой оценки, не предполагает детального обследования каждого здания, земельного участка и иного объекта оценки. Данные об объектах учитываются только в пределах сведений, имеющихся в ЕГРН и других государственных информационных ресурсах.

Рыночная стоимость, напротив, определяется для конкретного объекта с учётом всех индивидуальных особенностей конкретного объекта. Оценщик анализирует его фактическое состояние, расположение, обременения, доступность коммуникаций и другие факторы. Поэтому у соседних зданий с похожими характеристиками кадастровая стоимость может быть одинаковой, хотя одно недавно отремонтировано, а другое требует серьезных вложений.

Зачем пересматривать кадастровую стоимость

Снижение кадастровой стоимости может уменьшить:

• земельный налог;

• налог на имущество физических лиц;

• налог на имущество организаций, если налоговая база определяется по кадастровой стоимости.

Перед началом процедуры стоит сопоставить предполагаемую экономию с расходами на оценку, юридическое сопровождение и возможную судебную экспертизу. Чем выше стоимость объекта и налоговая ставка, тем заметнее может быть финансовый результат.

Периодичность переоценки кадастровой стоимости установлена частью 4 статьи 11 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 г. Она проводится раз в четыре года. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — каждые два года, если высший исполнительный орган региона примет такое решение.

Право на пересмотр кадастровой стоимости

В целях снижения налоговых обязательств собственник объекта недвижимости и иные уполномоченные лица могут подать в комиссию ГБУ или в суд заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

К заявлению об оспаривании прилагаются:

1. выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

2. копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

3. отчет об оценке рыночной стоимости, составленный в форме электронного документа.

Требования к оценщику и отчету об оценке

Для установления кадастровой стоимости в размере рыночной обязательно требуется отчет об оценке. Его должен подготовить оценщик, который:

• состоит в саморегулируемой организации оценщиков;

• имеет действующий квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости»;

• застраховал профессиональную ответственность;

• вправе осуществлять оценочную деятельность на дату подготовки отчета.

Сведения об оценщике, наличие действующих квалификационных аттестатов и страховки можно проверить в сводном реестре СРО оценщиков, членом которой он является. Желательно также учитывать опыт работы специалиста с объектами соответствующего типа: земельными участками, складами, торговыми помещениями, офисными зданиями или производственной недвижимостью.

Содержание отчета об оценке должно соответствовать требованиям Федеральных стандартов оценки (ФСО) и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Не соответствие отчета законодательству и стандартам, не полные или недостоверные сведения, расчетные ошибки могут стать основанием для отказа в решении об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Порядок пересмотра кадастровой стоимости в 2026 году

1. Подготовка документов

Для обращения потребуются заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и отчет об оценке рыночной стоимости на дату не позднее шести месяцев. Если заявление подается представителем, нужна еще доверенность. Отдельно прикладывать выписку из ЕГРН о правах и обременениях объекта не требуется, она должна входить в отчет оценщика.

2. Подача заявления

Документы подают в уполномоченное бюджетное учреждение региона или МФЦ:

• лично;

• через «Госуслуги»;

• заказным почтовым отправлением с уведомлением.

3. Оспаривание кадастровой стоимости

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Рассмотрение заявления комиссией

Комиссия в течение семи рабочих дней со дня поступления заявления об оспаривании направляет уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты рассмотрения заявителю, собственнику объекта недвижимости и в орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются.

Срок рассмотрения комиссией заявления об оспаривании не может превышать 30 дней со дня его поступления.

Заявление об установлении рыночной стоимости возвращается без рассмотрения в течение пяти рабочих дней со дня его поступления в случае:

1. если такое заявление подано без приложения соответствующего требованиям ст. 22.1 № 237-ФЗ от 3 июля 2016 г. отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

2. если такое заявление подано по истечении шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

3. если к такому заявлению приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный лицом, являющимся на дату составления отчета или на день поступления заявления об установлении рыночной стоимости работником бюджетного учреждения, в которое такое заявление подано;

4. если такое заявление не соответствует требованиям к его заполнению, а также требованиям к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме, предусмотренных п.3 ст. 22.1 № 237-ФЗ от 3 июля 2016 г.

По итогам рассмотрения комиссия принимает одно из двух решений:

• установить кадастровую стоимость в размере рыночной, указанной в отчете;

• отказать из-за неполных или недостоверных сведений, расчетных ошибок либо нарушения требований законодательства об оценочной деятельности. Причины отказа приводятся в решении.

В течение пяти рабочих дней со дня принятия комиссией решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение направляет:

1. копию указанного решения и отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в орган регистрации прав для осуществления мониторинга проведения государственной кадастровой оценки и публично-правовую компанию для включения в фонд данных государственной кадастровой оценки сведений о кадастровой стоимости и для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости в случае принятия решения об установлении рыночной стоимости;

2. копию указанного решения заявителю, а также собственнику объекта недвижимости.

Обращение в суд

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В течение трех рабочих дней со дня вступления в силу решения суда о признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению.

Исключение для архивной кадастровой стоимости

14 июля 2026 года Конституционный суд РФ принял постановление № 48-П, касающееся пересмотра архивной кадастровой стоимости. Суд признал, что шестимесячный срок, установленный статьей 22.1, в отдельных случаях может лишать добросовестного налогоплательщика возможности защитить свои права.

До внесения изменений в законодательство физическое лицо, не являющееся ИП, при соблюдении установленных судом условий может обратиться за пересмотром архивной стоимости в течение одного года со дня, когда ему стало известно о налоговых последствиях ее применения. Такой порядок распространяется на определение базы по земельному налогу и налогу на имущество физических лиц в пределах трех лет, предшествующих году обращения.

Коротко о главном

• Кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки и может существенно отличаться от рыночной стоимости конкретного объекта.

• Чтобы пересмотреть кадастровую стоимость в сторону рыночной, нужен отчет об оценке рыночной стоимости, подготовленный квалифицированным оценщиком и соответствующий требованиям закона.

• Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде.