Ознакомившись с оценочным отчетом, который предъявили им чиновники, супруги заказали независимую экспертизу, с которой не побоялись обратиться в суд и пройти все этапы нелегкого спора.
В связи с реализацией региональной программы по переселению граждан из аварийного жилья, квартира пенсионеров Ершенко (фамилия изменена) в Нижнем Новгороде подлежала изъятию. Сотрудники администрации города предъявили отчет об оценке недвижимости, согласно которому стоимость квартиры составляет 3,9 млн руб. После чего предложили подписать соглашение об ее изъятии для муниципальных нужд. Владимир и Надежда Ершенко с данными отчета не согласились и отказались от подписания документа. По их мнению, квартира, которая находится в самом центре города, не могла стоить так дешево. Они заказали независимую оценочную экспертизу, согласно заключению которой, размер возмещения составляет 5,8 млн руб., а затем – обратились в суд.
В декабре 2019 года была назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно исследованию, квартира площадью 73,3 кв. м расположена на втором этаже двухэтажного дома, построенного из дерева и кирпича в 1917 году. Дом расположен в историческом центре Нижнего Новгорода. Район богат объектами, представляющими архитектурную ценность и историческое значение, среди которых особенно выделяется Нижегородский кремль. Также район расположения объекта считается деловым, административным, научным, культурным и образовательным центром города.
Плотность застройки достаточно высокая, объект окружен жилыми домами. Транспортная доступность хорошая, территория благоустроена. На придомовой территории расположена стихийная парковка, дом находится в аварийном состоянии.
При определении рыночной стоимости эксперт использовал сравнительный метод оценки. Были подобраны три объекта-аналога в том же микрорайоне. С учетом корректировок стоимость объекта составила 4,1 млн руб. При этом затраты на переезд составят 9,7 тыс. руб., стоимость риэлтерских услуг по подбору иного жилья - 107 тыс. руб. Еще 150 тыс. руб. пенсионеры должны будут потратить на аренду временного жилья. С учетом других затрат общая сумма расходов, связанных с изъятием жилья, составит 280 тыс. руб. Следовательно, размер возмещения в итоге составит 4,38 млн руб.
Проконсультировавшись с юристом, Владимир и Надежда обратились за рецензией. В ходе анализа экспертизы было исследовано ее соответствие требованиям действующего законодательства в области судебно-экспертной и оценочной деятельности, полноты, всесторонности и обоснованности. В качестве источников информации рецензентами использовалась нормативно-правовая база, актуальная по состоянию на дату составления экспертизы.
Было установлено, что эксперт исключен из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и даже не имеет квалификационных аттестатов, позволяющих ему вести профессиональную деятельность. Также были выявлены нарушения законодательства. В частности, в ходе выполнения экспертизы не применялись федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Минэкономразвития России, а также стандарты и правила оценочной деятельности СРО оценщиков. Содержание экспертизы не соответствовало требованиям ст. 25 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Экспертом не соблюден порядок проведения анализа рынка объекта. Объем доступных аналогов для применения сравнительного подхода в заключении не представлен, отбор аналогов не обоснован, а критерии отбора не определены.
Эксперт рассматривал всего три объекта в качестве аналогов. И все они – без отбора – были приняты к расчету. Таким образом, в части описания объема доступных объектов-аналогов и порядка их отбора для проведения расчетов не были соблюдены положения п. 22 «в» ФСО-7. Корректность отбора аналогов для оценки не подтверждена и не доступна для проверки. Принцип полноты и всесторонности заключения не соблюден.
Не был соблюден также и действующий порядок определения компенсации собственнику квартиры, расположенной в аварийном доме. Рыночная стоимость отчуждаемого имущества рассчитывается без учета плохого состояния основной конструкции дома. Это означает, что за эталон оценки принимаются аналогичные квартиры или комнаты, находящиеся в нормальном состоянии, пригодном для проживания людей. Эксперт же в качестве аналогов подобрал квартиры в домах 1917 года, которые в любой момент могут быть признаны аварийными. В отличие от объекта оценки, аналоги расположены в домах с кирпичными либо смешанными стенами и деревянными перекрытиями. Они относятся к другой группе капитальности. Поэтому определенная экспертом рыночная стоимость соответствует квартире в доме, который находится в ветхом состоянии. То есть итоговая стоимость занижена.
В целом, заключение не соответствует нормам действующего законодательства. Выводы эксперта не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными.
С учетом выводов рецензии, истцы подали ходатайство о назначении повторной оценочной экспертизы, которое суд удовлетворил. Стоимость квартиры была оценена в 5,63 млн руб. Супруги Ершенко согласились получить возмещение в таком размере.
Добавить комментарий