Исследование проводилось в ноябре 2016 года, но отчет об оценке был составлен в 2020 году. При этом в ходе его проверки были выявлены многочисленные противоречия и ошибки, которые привели к искажению итоговой рыночной стоимости объектов.
Юрист Максим Усольцев заключил договор с ООО «Экспертизы и инвестиции» (название и фамилии изменены) об оценке рыночной стоимости права пользования и владения 55 единицами движимого имущества за 1 месяц. Собственником имущества является житель Владивостока Антон Трушкин, который, будучи предпринимателем, открыл автомойку и СТО. В целях оспаривания договора аренды все оборудование нужно было оценить.
Исследование производилась в ноябре 2016 года с использованием затратного подхода. Отчет об оценке составлен в 2020 году. Эксперту были представлены документы, содержащие количественные и качественные характеристики объектов. По информации заказчика, имущество эксплуатировалось в нормальном режиме, в стандартных условиях внешней среды. Состояние оборудования на дату оценки, по словам заказчика, новое. Износ - до 5%.
Согласно расчетам оценщика, рыночная стоимость владения 55 единицами имущества составляет 32 822 руб. в месяц.
Антон Трушкин остался недоволен результатом. Рассчитывая на большую сумму, он решил проверить правильность расчетов, и с этой целью была выполнена рецензия на оценочный отчет. В ходе исследования проводился анализ на соответствие экспертизы требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, полноты, всесторонности и обоснованности исследования. В качестве источников информации рецензентами использовалась нормативно-правовая база, актуальная по состоянию на дату составления отчета.
Как показала проверка, квалификация оценщика соответствует требованиям ст. 4 ФЗ-135 ОД, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности. Но были выявлены нарушения законодательства. Например, исходные характеристики объектов оценки, указанные в задании, не были подтверждены. Сведения о проведении осмотра имущества были противоречивыми. Вначале эксперт указывает, что предусмотрен «полный осмотр объекта оценки после заключения договора об оценке». Но затем пишет, что основания, объективно препятствующие проведению осмотра – ретроспективная дата оценки. Т.е. осмотр проводился и не проводился одновременно. Акт осмотра отсутствует, нет фотоматериалов, результаты осмотра имущества не описаны. Все это вводит в заблуждение и может быть истолковано неоднозначно.
Дата определения стоимости имущества не соответствует предполагаемому использованию результатов оценки. В отчете приведен только один договор аренды оборудования - от 01.11.2017 года. Но оценка проводилась на 11 ноября 2016 года. Несоответствие документов приводит к тому, что составленный в 2020 году отчет не может быть использован с целью оспаривания договора аренды за 2017 год.
Некорректно указана нормативная база, применяемая специалистами-оценщиками. В составе используемых стандартов оценочной деятельности указан Федеральный стандарт «Оценка для целей залога», что не соответствует заданию на оценку.
Документы, используемые экспертом для проведения оценки, не заверены заказчиком и представлены в отчете в виде черно-белых светокопий. Проверить используемую документацию на достоверность не представляется возможным. Отсутствуют светокопии используемых в расчете объектов-аналогов. Допущена математическая ошибка при определении восстановительной стоимости объектов и при расчете надбавки за низкую ликвидность.
Расчет права пользования имуществом не обоснован, не соответствует описанной в отчете методологии оценки. Ошибка, допущенная специалистом, привела к искажению результатов. Не соблюдена методика оценки в рамках затратного подхода (метод компенсации издержек доходами), что повлекло существенную недооценку величины арендной платы за пользование имуществом. Отчет не соответствует требованиям закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральным стандартам оценки. Выводы о стоимости объектов имущества не являются обоснованными и не могут, по мнению рецензентов, быть признаны достоверными.
Добавить комментарий