Ошибка оценщика привела к искаженному результату

Во Владивостоке была проведена оценочная экспертиза в целях оспаривания договора аренды.

Исследование проводилось в ноябре 2016 года, но отчет об оценке был составлен в 2020 году. При этом в ходе его проверки были выявлены многочисленные противоречия и ошибки, которые привели к искажению итоговой рыночной стоимости объектов.

Юрист Максим Усольцев заключил договор с ООО «Экспертизы и инвестиции» (название и фамилии изменены) об оценке рыночной стоимости права пользования и владения 55 единицами движимого имущества за 1 месяц. Собственником имущества является житель Владивостока Антон Трушкин, который, будучи предпринимателем, открыл автомойку и СТО. В целях оспаривания договора аренды все оборудование нужно было оценить.

Исследование производилась в ноябре 2016 года с использованием затратного подхода. Отчет об оценке составлен в 2020 году. Эксперту были представлены документы, содержащие количественные и качественные характеристики объектов. По информации заказчика, имущество эксплуатировалось в нормальном режиме, в стандартных условиях внешней среды. Состояние оборудования на дату оценки, по словам заказчика, новое. Износ - до 5%.

Согласно расчетам оценщика, рыночная стоимость владения 55 единицами имущества составляет 32 822 руб. в месяц.

Антон Трушкин остался недоволен результатом. Рассчитывая на большую сумму, он решил проверить правильность расчетов, и с этой целью была выполнена рецензия на оценочный отчет. В ходе исследования проводился анализ на соответствие экспертизы требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, полноты, всесторонности и обоснованности исследования. В качестве источников информации рецензентами использовалась нормативно-правовая база, актуальная по состоянию на дату составления отчета.

Как показала проверка, квалификация оценщика соответствует требованиям ст. 4 ФЗ-135 ОД, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности. Но были выявлены нарушения законодательства. Например, исходные характеристики объектов оценки, указанные в задании, не были подтверждены. Сведения о проведении осмотра имущества были противоречивыми. Вначале эксперт указывает, что предусмотрен «полный осмотр объекта оценки после заключения договора об оценке». Но затем пишет, что основания, объективно препятствующие проведению осмотра – ретроспективная дата оценки. Т.е. осмотр проводился и не проводился одновременно. Акт осмотра отсутствует, нет фотоматериалов, результаты осмотра имущества не описаны. Все это вводит в заблуждение и может быть истолковано неоднозначно.

Дата определения стоимости имущества не соответствует предполагаемому использованию результатов оценки. В отчете приведен только один договор аренды оборудования - от 01.11.2017 года. Но оценка проводилась на 11 ноября 2016 года. Несоответствие документов приводит к тому, что составленный в 2020 году отчет не может быть использован с целью оспаривания договора аренды за 2017 год.

Некорректно указана нормативная база, применяемая специалистами-оценщиками. В составе используемых стандартов оценочной деятельности указан Федеральный стандарт «Оценка для целей залога», что не соответствует заданию на оценку.

Документы, используемые экспертом для проведения оценки, не заверены заказчиком и представлены в отчете в виде черно-белых светокопий. Проверить используемую документацию на достоверность не представляется возможным. Отсутствуют светокопии используемых в расчете объектов-аналогов. Допущена математическая ошибка при определении восстановительной стоимости объектов и при расчете надбавки за низкую ликвидность.

Расчет права пользования имуществом не обоснован, не соответствует описанной в отчете методологии оценки. Ошибка, допущенная специалистом, привела к искажению результатов. Не соблюдена методика оценки в рамках затратного подхода (метод компенсации издержек доходами), что повлекло существенную недооценку величины арендной платы за пользование имуществом. Отчет не соответствует требованиям закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральным стандартам оценки. Выводы о стоимости объектов имущества не являются обоснованными и не могут, по мнению рецензентов, быть признаны достоверными.

Добавить комментарий

()

Контакты

Остались вопросы? Наши специалисты готовы ответить, просто заполните форму ниже.
ВСЕ ДАННЫЕ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ЧЕРЕЗ ЭТУ ФОРМУ, ОСТАЮТСЯ СТРОГО КОНФИДЕНЦИАЛЬНЫМИ

Адрес
109428, г. Москва, Рязанский проспект, д.8а, стр.14, эт.13, оф.7
350020, г. Краснодар, ул. Рашпилевская, д.179/1, оф.604
(подробнее)