Однако владелец другой половины здания потребовал вернуть ему деньги за пользование помещением за период с мая 2012 по март 2017 года. По оценке эксперта, рыночная стоимость права пользования недвижимостью составляет 4,4 млн руб. Однако рецензия выявила ошибки в оценочном отчете.
Константин Ревзин (фамилия изменена), решив продать свою собственность – ½ доли нежилого здания, поставил в известность совладельца. Здание используется в качестве центра технического обслуживания и ремонта автомобилей. Однако второй владелец ½ доли недвижимости потребовал вернуть ему деньги за пользование помещением площадью 211 кв.м за период с мая 2012 по март 2017 года. Ревзин заказал отчет об оценке рыночной стоимости права пользования.
Согласно документам, двухэтажное здание представляет собой объект незавершенного строительства. На него зарегистрировано право общей долевой собственности. Ограничений права не зарегистрировано. Площадь земельного участка составляет 1 104 кв.м., площадь застройки – 677 кв.м. Фундамент здания железобетонный, стены и наружная отделка – из кирпича и железобетона. Перегородки кирпичные, перекрытия железобетонные. Полы бетонные, двери и ворота металлические, на окнах установлены пластиковые стеклопакеты.
Экспертом было подобрано по три аналога объекта оценки для каждого года с 2012 по 2017-й. После этого, используя корректировки и поправки, он сделал необходимые расчеты. Согласно выводам, округленная рыночная стоимость объекта оценки на 20 апреля 2018 года составляет 4,434 млн руб. Сумма получена сравнительным методом, а затратный и доходный подходы не применялись.
Владелец другой ½ доли здания решил проверить достоверность и обоснованность полученных выводов с помощью рецензии оценочной экспертизы. Как показал анализ заключения, его подозрения возникли не на пустом месте.
Так, например, оценщик не указал, что здание, в котором располагается объект оценки, принадлежит двум собственникам, и доля каждого в натуре не выделена. Не указаны и собственники имущества. Кроме того, площадь 211,4 кв.м – не является единым помещением, а представляет собой несколько помещений на разных этажах и в разных частях здания. Какие именно помещения и с каким назначением вошли в состав оцениваемой площади не указано. По этой причине выбор аналогов только с назначением «автосервис» не является обоснованным. Следовательно, применены неправильные корректировки. Также оценщик не указал и реальное назначение отчета: фактически он готовился для предоставления в суд.
Вызывает подозрение и образование эксперта. Так, в перечне документов, подтверждающих получение оценщиком профессиональных знаний в области оценочной деятельности, указаны пять документов. Но все они не имеют прямого отношения к оценочной деятельности, что является нарушением Федеральных стандартов оценки. Более того, оценщик указал, что к проведению исследований привлекался иной специалист, но каких-либо данных о нем в отчете нет. Применяемые оценщиком стандарты саморегулируемой организации «Деловой союз оценщиков», приведены в недействующей редакции.
В ходе исследования не был проведен анализ информации на соответствие рыночным данным. Все документы, в том числе технические, датированы 2008 годом.
Методика проведения исследования заслуживает особого внимания. По данным технического и кадастрового паспортов, степень готовности объекта составляет 64%, что не допускает его эксплуатации. Но в дальнейшем оценщик руководствуется именно этой информацией. Описывая объект, он указывает, что здание эксплуатируется как центр технического обслуживания и ремонта автомобилей. При этом известно, что часть помещений сдавалась в аренду. Но это говорит о том, что здание достроено, и его готовность составляет 100%, просто собственники почему-то не оформили ввод здания в эксплуатацию. Фактическое состояние объекта и оцениваемых помещений при производстве оценки не принимается в расчет, и это приводит к изменению его стоимости, так как существенно изменяются расчетные характеристики. Категория оцениваемых помещений тоже не указана. Анализ местоположения выполнен формально. Не указана специфика района и микрорайона расположения здания. Нет указания на характер окружения объекта оценки: типичное использование ближайших объектов недвижимости, инфраструктура микрорайона, транспортная доступность и другие уместные параметры, влияющие на стоимость объекта.
Отсутствует описание фактического состояния здания и оцениваемых помещений, отсутствуют какие-либо фотографии объекта оценки. Проводился ли вообще натурный осмотр объекта? Если да, то почему нет фотографий? Если нет, каковы причины отказа от проведения осмотра?
Отказ от применения доходного подхода не обоснован. Установлено, что Константин Ревзин, начиная с 2012 года, ведет предпринимательскую деятельность по сдаче принадлежащего ему недвижимого имущества, в том числе в аренду сдаются спорные 211,4 кв.м. Следовательно, он несет бремя содержания этого имущества, оплачивает все положенные коммунальные платежи и налоги. Значит, оценщик должен был запросить у заказчика данные для реализации доходного подхода, в частности методом капитализации, но не сделал этого.
Оценка выполнена с нарушениями законодательства. Отчет содержит многочисленные методологические ошибки, противоречия и неточности, оказавшие существенное влияние на результат, а значит, он не может быть признан достоверным в соответствии со ст. 12 федерального закона 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Константин Ревзин был вынужден повторно заказать отчет об оценке.
Добавить комментарий