Но для своих расчетов эксперт использовал базу данных об объектах недвижимости, достоверность которых не может быть подтверждена.
Один из спортивных журналов Москвы обратился в арбитраж с иском против департамента городского имущества Москвы. Суд назначил оценочную экспертизу, в рамках которой нужно было выяснить, какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 101,3 кв.м на Рождественском бульваре столицы по состоянию на декабрь 2018 года.
Согласно материалам дела, помещение состоит из 13 комнат на первом этаже кирпичного жилого дома дореволюционной постройки. Перекрытия деревянные. Общее состояние удовлетворительное. Здание не является памятником архитектуры. Назначение – низкоклассные офисные помещения сферы бытовых услуг. Отделка – стандартный офисный ремонт. В ходе натурного осмотра на полу были выявлены повсеместные потертости, повреждения линолеума и плитки. На стенах отстает штукатурка, многочисленные трещины. На потолке – трещины, отставание штукатурки и краски. Инженерные системы – электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция и пожарная сигнализация – исправны и нормально функционируют. Придомовая территория представляет собой асфальтированную площадку.
Дом находится в границах Мещанского района ЦАО. Транспортная доступность хорошая. Интенсивность движения транспорта и пешеходов низкая. Возле дома – стихийная парковка. Экологическая обстановка в районе удовлетворительная. Инженерная и социальная инфраструктуры развиты хорошо. На территории района находится семь станций метро, в состав района входят 87 улиц. Большинство зданий района относится к объектам исторического и культурного наследия федерального и регионального значения.
Согласно заключению эксперта, достоинством оцениваемого объекта является его способность приносить доход при его коммерческом использовании. Потенциальными арендаторами могут являться организации, ведущие коммерческую деятельность на территории Москвы и области. Рыночная стоимость по состоянию на указанную дату составляет 12,345 млн руб.
Главный редактор журнала не согласился с этой суммой. На основании его заявления была проведена рецензия оценочной экспертизы. Выяснилось, что заключение дано с нарушениями законодательства в области судебно-экспертной и оценочной деятельности, содержит методологические и технические ошибки, противоречия и неточности. Так, подписка эксперта по ст. 307 УК РФ выполнена в день окончания экспертизы, а не до ее начала, поэтому заключение не соответствует требованиям ст. 25 ФЗ-73 ГСЭД. Кроме того, подписка представлена в «теле» экспертизы, на одной странице с датой составления заключения, что также является нарушением.
Не соблюден порядок проведения анализа рынка объекта исследования. Не представлены обязательные сведения: сегмент рынка, анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из нужного сегмента, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж и др.). Помимо этого, эксперт изначально рассматривает 5 объектов из базы «Реалто», и все они без отбора принимаются к расчету. Это нарушает п. 22 «в» ФСО-7 в части критериев отбора аналогов для проведения расчетов. Также специалист указывает, что принимались наиболее сопоставимые аналоги, но в отсутствие объема доступных аналогов и информации о конкретных характеристиках, по которым производился их выбор, критерии отбора сложно идентифицировать. Следует также отметить, что фактически достоверность данных об аналогах в базе «Реалто» не может быть подтверждена. Недопустимость применения этой информации подтверждается решением Комиссии по рассмотрению споров при Росреестре. Неправильно примененные корректировки к аналогам привели к завышению итоговой цены объекта. В рамках сравнительного и доходного подхода к оценке не компенсированы различия объекта исследования и аналогов по фактору расположения объекта относительно красной линии, а он является ценообразующим.
По мнению рецензента, заключение не соответствует нормам действующего законодательства. Выводы эксперта по поставленным вопросам не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными в соответствии со ст. 12 федерального закона 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Суд назначил повторную оценочную экспертизу рыночной стоимости.
Добавить комментарий