Суд назначил экспертизу, но, выполняя ее, специалист не учел многих факторов, влияющих на результат. Тяжба затянулась, а выводы неправильного заключения пришлось опровергать.
Супруги Адамовы (фамилия изменена) из Ростова-на-Дону давно мечтали о крымской недвижимости. Поэтому, накопив нужную сумму, в 2016 году купили старенькую трехкомнатную квартиру в Керчи, чтобы затем, вложившись в ремонт, увидеть ее красивой и современной. Недвижимость оформили на супруга Алексея, а дизайном занялась жена. Вскоре после оформления права собственности Елена Адамова нашла в родном городе подрядчика и договорилась с ним о ремонте основных конструкций и инженерных систем квартиры, а также о выполнении внутренней отделки. Согласно предварительному расчету, стоимость электромонтажных работ составила 76,2 тыс. руб., а общестроительных и отделочных – порядка 120 тыс. руб., предварительная стоимость санитарно-технических работ – 24,1 тыс. руб. Но в дальнейшем эти суммы были увеличены. При этом подрядчик привлек для выполнения работ помощника. Транспортные расходы обоих заказчица оплачивала сама.
Согласно акту сверки, подписанному в ноябре 2016 года, строительных материалов и оборудования было использовано на сумму 508 тыс. руб. Величина оплаты труда по выполненным работам составила 215 тыс. руб. Строительные материалы закупались в Ростове-на-Дону и потом доставлялись в Керчь, поскольку, по расчетам Елены, так было дешевле. В исключительных случаях недостающие элементы покупались на месте. В апреле 2017 года подрядчик предоставил акт выполненных работ на общую сумму 225 тыс. руб. – сумма вновь приобретенных строительных материалов.
В итоге были заменены все коммуникации и электропроводка, приведены в порядок потолки и стены. Выполнен монтаж инфракрасного теплого пола с укладкой ламината, а также укладка нового напольного покрытия.
Однако в конце 2017 года Елена Адамова сообщила о приостановке ремонтных работ, поскольку муж Алексей инициировал против нее судебное дело в связи с разводом и разделом имущества. Елена подала встречный иск о выделении доли, определении стоимости доли, взыскании затрат на ремонт и эксплуатационные расходы.
В январе 2020 года суд назначил оценочную экспертизу с целью определить рыночную стоимость квартиры и выполненных ремонтных работ, а также выяснить, имеется ли возможность выдела 5/9 долей истицы и 4/9 долей ответчика.
Согласно отчету эксперта, площадь квартиры без учета веранды и лоджии составляет 77,4 кв. м, жилая площадь – 57 кв.м. При моделировании вариантов раздела недвижимости было установлено, что произвести раздел невозможно, поскольку невозможно организовать изолированные квартиры по требуемому составу помещений, коммуникациям и организации отдельного входа. Рыночная стоимость по состоянию на апрель 2020 года составляет 2,5 млн руб. без учета НДС. Поскольку результаты проведенного ремонта являются неотделимыми улучшениями, демонтировать их без ущерба квартире невозможно. Рыночная стоимость до выполнения ремонта составляет 1,64 млн руб. без учета НДС, а рыночная стоимость проведенных работ – 819 тыс. руб.
Елена Адамова с заключением оценочной экспертизы не согласилась. В ходе рецензирования был проведен анализ заключения на соответствие требованиям действующего законодательства в области судебно-экспертной и оценочной деятельности, полноты, всесторонности и обоснованности исследования. В качестве источников информации рецензентами использовалась нормативно-правовая база, актуальная по состоянию на 2020 год.
В ходе рецензии оценочной экспертизы были выявлены серьезные нарушения законодательства в области судебно-экспертной и оценочной деятельности. Так, подписка по ст. 307 УК РФ выполнена в период окончания (а не начала) экспертизы, что говорит о несоответствии требованиям ст. 25 ФЗ-73. Необоснованно не применялись стандарты оценки СРО «Российское общество оценщиков». Экспертом допущена техническая ошибка в учете общей площади квартиры. Оценка выполнялась из расчета 80 кв. м общей площади вместо 77,4 кв. м фактической. Это привело к завышению стоимости квартиры и искажению результатов заключения.
Отсутствует точное описание объекта оценки. Исходные количественные и качественные характеристики в полном объеме не определены и частично искажены. Неверно определен состав инженерных коммуникаций дома. Отсутствует описание отделки и этажности здания. Квартира находится на последнем этаже, и это снижает ее ценность из-за риска протечек с кровли. Не указаны и другие существенные факты: например, что ремонт не закончен и выполнен примерно на 80%, а веранда находится в аварийном состоянии, и ее эксплуатация запрещена. Ничего не сказано о деформации стен и перегородок помещений квартиры, в том числе уже отремонтированных.
При расчете стоимости квартиры сравнительным подходом эксперт не учел различия в характеристиках объекта оценки и аналогов по составу коммуникаций, техническому состоянию, этажности, наличию и отсутствию мебели. Это привело к искажению результатов оценки.
Наличие существенных дефектов и аварийных участков дома подтверждается также данными технического заключения. Следовательно, техническое состояние дома по принятой экспертом шкале соответствует характеристике «Условно удовлетворительное» (требуется капитальный ремонт здания). Допущенные экспертом нарушения в части неверного учета характеристик технического состояния объекта исследования повлекли завышение результатов оценки на 33,3%.
Оценка рыночной стоимости ремонта дана некорректно. Неправильно выбрана методика исследования: стоимость работ по каждому из видов заявленных в вопросе ремонтных воздействий не определена, а принята в процентах от стоимости квартиры в целом. Эксперту был предоставлен договор с приложениями, актами и чеками на выполненные работы, но эти документы он не исследовал. Учитывая вышесказанное, рецензенты пришли к выводу, что заключение не соответствует нормам действующего законодательства. Выводы эксперта не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными.
Суд, ознакомившись с рецензией, назначил повторную оценочную экспертизу, результаты которой устроили обоих супругов.
Добавить комментарий