Квартира с историей

В рамках арбитражного спора в феврале 2020 года была назначена судебная оценочная экспертиза.

Специалисту требовалось определить рыночную стоимость квартиры в Москве.

Согласно материалам дела, объект недвижимости площадью 31,9 кв.м находится в Зюзино. Состояние квартиры - хорошее, ремонт не требуется. Квартира находится на 5 этаже шестиэтажного дома 1961 года постройки. Во дворе – стихийная парковка, район с развитой инфраструктурой. В шаговой доступности – магазины, учебные заведения, бытовые предприятия, детский сад, аптеки и пр.

Оценка объекта недвижимости проводилась без влияния обременений. Был проведен мониторинг рынка купли-продажи квартир в Зюзино, схожих по ценообразующим критериям с предметом оценки. Эксперт выбрал 11 вариантов с диапазоном стоимости 167,7 - 248,72 тыс. руб. за 1 кв. м. Из них – было выбрано три объекта-аналога. По состоянию на день оценки рыночная стоимость, рассчитанная путем сравнительного метода, составляет 7,6 млн руб. Затратный и доходный подходы не применялись.

Рецензия, проведенная по заявлению заказчика экспертизы, опровергает данные выводы. Как отмечается, квалификация эксперта не соответствует требованиям законодательства ввиду отсутствия квалификационного аттестата по направлению «оценка недвижимости», а также полиса страхования профессиональной ответственности.

В ходе проверки выяснилось, что организация, сотрудником которой является эксперт, не вправе осуществлять судебно-экспертную деятельность в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2014. Среди перечня основных и дополнительных видов деятельности по ОКВЭД отсутствует зарегистрированный вид деятельности по ОКВЭД 71.20.2 (судебно-экспертная деятельность). Кроме того, при выполнении оценочной экспертизы необоснованно не применялись стандарты оценки СРО «Экспертный совет», членом которого является оценщик.

Касаемо исследовательской части, в ней были обнаружены ошибки, ставшие причиной неправильных выводов. Изначально сведения о диапазонах цен на квартиры в районе Зюзино, представленные экспертом, не доступны для проверки. В качестве источника информации указан сервис ruads.org. Но идентификационные номера объявлений в заключении не отражены, а светокопии рассматриваемых аналогов - не приложены. Отсутствует анализ рынка. Выбор объектов-аналогов - не обоснован. Как пишет эксперт, он рассматривал сходство лишь по району местоположения. Однако все 11 аналогов расположены в Зюзино. На основании каких критериев были отобраны три объекта, участвующие в расчете, - не ясно.

Не учтены различия объекта оценки и аналогов по условиям продажи (вынужденные/типичные). По информации заказчика, квартира была приобретена у микрофинансовой организации в 2015 году. По сути, она была заложена некими лицами и впоследствии - выставлена на продажу для покрытия задолженности по кредиту. Приобретение залоговой квартиры несет существенные риски для потенциального покупателя. Основной риск — это оспаривание совершенной сделки (неопределенность в части предстоящих денежных затрат и затрат по времени для целей защиты своих прав). Также возникают существенные неудобства приобретателя квартиры из-за необходимости выселения жильцов. При отсутствии добровольного согласия это происходит через суд и судебных приставов. Все эти факторы прямым образом влияют на стоимость квартиры. Из чего следует вывод, что эксперт неверно определил условия продажи объекта оценки как «типичные». Основной задачей финансовой организации при продаже заложенного имущества является покрытие суммы долга и процентов по нему. Как правило, имущество продается по стоимости ниже рыночной. Соответственно, скидка на условия продажи (вынужденная продажа, за долги) относительно типичных условий продажи (рыночные) составляет 20-40%. Эксперт не учел различия в условиях продажи оцениваемой квартиры и аналогов, что повлекло завышение итоговой стоимости оцениваемой квартиры на эти самые 20-40%.

В целом, исследование проведено с нарушениями законодательства в области судебно-экспертной и оценочной деятельности, содержит методологические ошибки, противоречия и неточности, оказавшие влияние на результат оценки. По заключению рецензента, выводы экспертизы не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными. Это является основанием для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.