В ходе разбирательства была назначена судебная оценочная экспертиза. Требовалось выяснить, допустил ли оценщик в проведенной ранее экспертизе указанного объекта недвижимости нарушение требований законодательства об оценочной деятельности. Также нужно было установить степень влияния этих нарушений на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов.
Эксперт приступил к работе, не осматривая объекты исследования, а ограничившись изучением первой экспертизы. Исследовались два объекта недвижимости, расположенные в Электростали (Московская область).
Первым - являлась нежилая двухэтажная пристройка к зданию торгового комплекса общей площадью 2,2 тыс. кв.м, возведенная в 2006 году. Согласно документам, основные элементы несущих конструкций здания представляют собой стальные конструкции и монолитную плиту перекрытия, 2006 года постройки. Наружные стены – из газосиликатных блоков. Расстояние объекта от МКАД - 42 км. Качество подъездных путей – асфальтовая дорога. Ближайшее окружение представлено объектами жилой, индустриальной, торговой и офисной застройки. Здание используется как торговый комплекс. Находится в ипотеке.
Второй объект оценки представляет собой нежилое одноэтажное здание общей площадью 1,6 тыс. кв.м, построенное в 1976 году и реконструированное в 2004-м. Объект возведен из сборных унифицированных железобетонных элементов. Фундамент – сборный железобетонный; перекрытия - сборные железобетонные ребристые плиты; наружные стены - сборные керамзитобетонные панели с кирпичными участками. Расстояние объекта от МКАД составляет 42 км. Качество подъездных путей – асфальтовая дорога. Ближайшее окружение - представлено объектами жилой, индустриальной, торговой и офисной застройки. В настоящее время здание используется как торговый комплекс. Находится в аренде.
Воспользовавшись информацией из свободных источников, эксперт сделал вывод, что по состоянию на даты определения стоимости нежилые здания эксплуатируются. Уровень отделки в каждом из них можно определить как «стандартный ремонт», необходимость проведения нового ремонта отсутствует. Здания обеспечены всеми центральными коммуникациями и имеют собственную парковку.
Как было сказано ранее, натурный осмотр объектов не проводился. Фотографии в материалах дела отсутствовали. По мнению эксперта, предоставленные материалы дела и информация в Интернете позволяют в полном объеме определить количественные и качественные характеристики зданий и достоверно определить их рыночную стоимость.
Согласно расчётам, рыночная стоимость первого объекта недвижимости составляет 96,5 млн руб. (по состоянию на 1 января 2018 года), а второго – 72,3 млн руб. (по состоянию на ту же дату).
Истец обратился за рецензией оценочной экспертизы.
Как показала проверка сведений о квалификации эксперта, наличие у него специальных знаний в области оценочной экспертизы, в рамках поставленных вопросов, подтверждено. В то же время были выявлены и допущенные нарушения.
Так, например, в ходе выполнения исследований необоснованно не применялись стандарты оценки Ассоциации СРО «СВОД», членом которого является эксперт. Но, согласно ст. 15 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», оценщик обязан «соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является».
В нарушение п. 5 ФСО-3, ст. 8 ФЗ-73 ГСЭД, ценовая информация в рамках сравнительного и доходного подходов необоснованна. Установлено, что база данных «Реалто», которой воспользовался эксперт, не является лицензионным продуктом и не содержит доступных для проверки ссылок на источники размещения информации. Фактически, достоверность данных об аналогах в этом источнике информации не может быть подтверждена. Кроме того, доступ к «Реалто» имеют различные агентства недвижимости, и эта база доступна для редактирования. Т.е. контроль изменения данных первоисточника не может быть установлен.
Подобранные экспертом объекты-аналоги не соответствуют в полном объеме сегменту рынка, к которому относятся объекты оценки. Более того, критерии отбора не определены, корректность отбора и наибольшая их сопоставимость по сравнению с другими объектами - не подтверждена и не доступна для проверки. Так, исследуемые объекты определены как «высококлассная торговая недвижимость», но, как выяснили рецензенты, оцениваемые объекты не соответствуют критериям высококлассной торговой недвижимости. Первый, двухэтажный объект, не имеет собственной парковки. Второй - не относится к высококлассной недвижимости по году строительства и отсутствию достаточного количества парковочных мест. Парковка в виде «кармана» для здания площадью 1,6 тыс. кв.м. занимает всего 600 кв.м. Это позволяет разместить лишь порядка 22 машин. Неверная идентификация объектов оценки по классу повлекла некорректный выбор аналогов и некорректный учет поправочных коэффициентов, в основе которых учитывается класс объекта. Допущенная ошибка повлекла существенное завышение результатов оценки.
Состав применяемых подходов к оценке выбран неправильно, и некорректно произведены расчеты по затратному подходу. Неверно определен коэффициент капитализации для расчета объектов доходным подходом. Таким образом, была допущена методологическая ошибка. Это повлекло за собой завышение результатов оценки по доходному подходу и, как следствие, завышение итоговой стоимости обоих объектов. Данный факт является основанием для назначения повторной оценочной экспертизы.
Добавить комментарий