Согласно материалам дела, муниципальная администрация города Новороссийска подала в суд иск против Лидера Л. Е., отметив, что на принадлежащем ей земельном участке проводятся строительно-монтажные работы по возведению здания (или его реконструкции), которое, предположительно, предназначено для разделения на отдельные объекты недвижимости (квартиры) или для ведения коммерческой деятельности по предоставлению номеров для краткосрочного проживания.
Здание возводилось с нарушением положительных норм отступов и без необходимой разрешительной документации, в связи с чем администрация заявила, что оно является самовольной постройкой и должно быть снесено. В ответ Лидер Л. Е. подала встречные исковые требования к администрации Новороссийска, требуя сохранить здание в реконструированном состоянии и признать за собой право собственности, а также внести изменения в данные ЕГРН, указав на то, что она произвела реконструкцию жилого дома без разрешения. Полагая, что есть основания для сохранения объекта с готовностью 92%, Лидер Л. Е. просила суд признать право собственности на этот объект.
21 августа 2023 года Октябрьский районный суд Новороссийска отклонил иск администрации, а встречный иск Лидера Л. Е. был удовлетворен частично. Однако апелляционное определение Краснодарского краевого суда 19 декабря 2023 года, оставленное без изменения 25 апреля 2024 года кассационным судом, отменило решение суда первой инстанции, удовлетворив иск администрации, и признало действия Лидера Л. Е. по производству СМР без соответствующей разрешительной документации незаконными. Лидеру Л. Е. была предписана обязанность прекратить СМР по возведению объекта капитального строительства (ОКС) до приведения возводимых объектов в соответствие с действующими законодательными требованиями. Трехэтажный дом, строящийся на данном земельном участке, был признан самовольной постройкой, а Лидеру Л. Е. было предписано осуществить снос самовольно возведенного ОКС, с указанием на судебную неустойку в случае невыполнения судебного акта, и приняты меры по обеспечению иска.
В удовлетворении встречных исков Лидера Л. Е. к администрации Новороссийска о сохранении строения в реконструированном состоянии, признании права собственности и внесении изменений в данные ЕГРН было отказано. Судебная коллегия Верховного суда РФ, изучив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, нашла основания для отмены вышеупомянутых судебных актов.
Суды установили, что на принадлежащем Лидеру Л. Е. земельном участке была проведена реконструкция объекта недвижимости, в результате которой его площадь изменилась с 60 кв. м до 607 кв. м, а этажность увеличилась с одного до трех этажей, как отмечается в Определении ВС РФ. Во время мониторинга общедоступных данных, размещенных в сети Интернет, администрация города выявила, что на земельном участке проводятся СМР по возведению здания (или его реконструкции), предполагаемого для разделения на отдельные объекты недвижимости или для коммерческого использования в качестве номеров для краткосрочного проживания. Кроме того, здание возводится с нарушением норм отступов и в отсутствие разрешительной документации. 22 февраля 2022 года администрация направила Лидеру Л. Е. предложение принять меры к сносу самовольно построенного объекта или привести его в соответствие с законами. Однако Лидер Л. Е. не выполнила данные рекомендации.
Судебно-техническая экспертиза подтвердила, что объект все еще находится в стадии реконструкции, поэтому определить его назначение невозможно. Однако ОКС не противоречит целевому назначению, соответствует строительным нормам и требованиям безопасности и не создает угрозу для жизни и здоровья граждан. Суд первой инстанции, основываясь на заключении экспертизы, установил, что спорный объект по завершении реконструкции будет соответствовать строительным, пожарным и санитарным нормам и не угрожает жизни и здоровью людей, также он учел, что Лидер Л. Е. предприняла шаги для легализации реконструированного объекта.
Апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции, отметив, что Лидер Л. Е. осуществила реконструкцию трехэтажного ОКС без разрешительной документации, что указывает на самовольность. Суд также указал, что согласно заключению экспертизы объект находится за границами земельного участка, это свидетельствует о нарушении минимальных отступов, предписанных Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эксперты также отметили, что объект построен с превышением максимального процента застройки на 31,9%, поскольку его площадь на момент осмотра составила 71,9%, в то время как допустимый уровень составляет 40%.
Судебная коллегия ВС РФ указала на то, что с 4 августа 2018 года для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) не требуется разрешение на строительство. Выводы суда о необходимости получения Лидером Л. Е. разрешения сделаны без учета соответствующих норм права. Важным аспектом дела является вопрос о том, распространяются ли на создаваемое строение требования по строительству ИЖС с учетом категории земли и вида разрешенного использования (ВРИ). Строительство ИЖС возможно без соблюдения установленных норм и регистрация права собственности производится только на основании технического плана и декларации, подготовленной владельцем земельного участка. Однако суд не рассмотрел и не оценил это обстоятельство, что имеет существенное значение для разрешения спора.
Как указано в заключении судебной экспертизы, несмотря на то, что объект находится за пределами участка, с учетом согласий смежных собственников на реконструкцию, требования нормативных документов не нарушены. Суд апелляционной инстанции не привел аргументов, оспаривающих заключение эксперта, и не опроверг выводы первой инстанции.
Соседи не заявляли свои требования, и эти обстоятельства должны быть учтены при рассмотрении исков о признании права собственности на объект.
Учитывая конкретные обстоятельства дела, незначительные нарушения градостроительных и строительных норм и правил (например, по минимальным отступам и максимальному проценту застройки), не создающие угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающие права третьих лиц, могут быть признаны судом несущественными и не препятствующими сохранению постройки. Апелляционный суд, отмечая, что имеет место несоблюдение норм при строительстве, не объяснил, в чем заключается серьезность таких нарушений и не проверил возможность их устранения.
Суд также учел данные о том, что объект возводится в водоохранной зоне Черного моря, менее чем в 200 м от воды, но не указал, как это обстоятельство повлияло на выводы относительно исковых требований.
Учитывая вышеизложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила определения апелляционной и кассационной инстанций и направила дело на новое рассмотрение.
Источник: ЕРЗ.РФ.Новости
Добавить комментарий