Собственники квартир в элитном жилом комплексе по ул. Ефремова, 19 подали иск против управляющей компании «Реставрация-Н +». Истцы считают, что управляющая компания установила экономически необоснованные тарифы на обслуживание дома.
Началась эта эпопея почти 5 лет назад. Судя по протоколу общего собрания собственников квартир от 31 октября 2016 г., УК решила установить тарифы за обслуживание дома, строительство которого было завершено лишь к декабрю 2018 г.
Компания предусмотрела едва ли не ежегодное повышение этих сумм. Предполагалось, что с сентября 2015 по декабрь 2017 гг. жильцы будут платить по 235,39 руб. за кв.м. жилой площади и по 176,45 руб. за кв.м. нежилого помещения. Согласно документу, с 1 января 2020 г. тарифы должны были вырасти до 313,2 руб. и 234,9 руб. соответственно. Однако управляющая компания инициировала еще одно собрание собственников, на котором в апреле 2020 г., судя по всему, задним числом снизила тарифы за предыдущие годы. Например, тариф за период с 24 сентября по 31 декабря 2015 г. составил 116,2 руб/кв.м. для жилых помещений и 87,15 руб/кв.м. для нежилых – разница почти в два раза! В 2016-м – примерно то же самое. С чем связан пересчет? С тем, что согласно обновленным в 2020 г. сметам, целый ряд услуг в предыдущие годы де-факто оказан не был. Например, управляющая компания действительно поддерживала работу лифтов и обеспечивала уборку помещений, но никакого озеленения и мойки фасадов не было. По сути, УК признала предоставление ложных сведений в отчете за 2016 г.
При этом, как известно из протокола собрания в апреле 2020-го, в ноябре того же года она запланировала новое повышение платы с жильцов до своих «плановых» значений: 260,44 руб/кв.м. и 195,13 руб/кв.м. для жилых и нежилых помещений соответственно. Такие тарифы действовали до конца 2020 г., сейчас жильцы Knightsbridge Private Park каждый месяц платят по 278 рублей за квадратный метр жилой площади, то есть порядка 15 млн рублей в месяц, что выглядит явно завышенной суммой даже для «люксового» жилья в центре Москвы.
Как и положено в таких делах, суд назначил по данному вопросу экономическую экспертизу. Однако заключение экспертов не смогло поставить точку в этом споре.
Назначенные судом эксперты сравнили тарифы на обслуживание домов в нескольких жилых комплексах Москвы и пришли к выводу, что тариф ООО «Реставрация-Н+» в ЖК Knightsbridge Private Park можно считать экономически обоснованным.
Правда, представить в судебном заседании формулы, по которым производились расчеты, они не смогли. Равно, как и показать документы, подтверждающие их цифры (тарифы в иных ЖК-аналогах). В самом заключении экспертов нет ни одного подтверждающего документа, формул расчетов. Ответ эксперта на закономерные вопросы представителей истцов звучал примерно так: «Мы можем предоставить расчеты по формулам, если суд запросит».
Изначально эксперт говорил о том, что надо вычитать НДС при расчете формулы ставки на 2021 г., потом – надо прибавлять. На просьбу посчитать в суде на калькуляторе один раз, как считалась ставка, эксперт ответил отказом – у него расчеты на 11 листов в экселе, там формулы и так далее. Вот суд попросит, тогда эксперт и принесет расчет. Потом правда эксперт все же сознался, что, дескать, надо сделать всего два действия – прибавить НДС к изначальным тарифам и проиндексировать (привести к уровню 2021 г.). На вопрос представителя истца, какой индекс (величину) использовать, эксперт сказал, что это всем известная информация.
В ходе допроса в судебном заседании эксперт не дал ссылок на листы дела. Представитель истца задал ему вопрос по количеству собственников жилых квартир, поскольку данные эксперта и данные из договора управления разнятся. На что эксперт ответил, что он взял цифру «из материалов гражданского дела» (больше 10 томов). На вопрос о том, какой том и лист дела, было сказано, что «в экспертизе мы не обязаны на каждый лист дела указывать. Вы знаете, какое количество материалов было? Мы делали с учетом этого».
Впрочем, вопросы вызывает не только проверяемость выводов, обозначенных в экспертном заключении по данному делу.
Эксперт не исследовал и не смотрел договоры управления в аналогичных жилых комплексах. При том, что если в договоре прямо не указано право УК менять тариф в одностороннем порядке, то до проведения очередного собрания собственников продолжает действовать тариф, утвержденный собранием. То есть, если собрание было в 2015 г. и тариф утвердили 100 р., то этот тариф будет и в 2020 г. – 100 р., если собрания не проводились. Однако эксперт, закрыв на это глаза, просто брал и индексировал тарифы за разные годы, приводя к ставке за 2021 г. Вряд ли такие вычисления можно считать корректными, поскольку они явно приводят к искусственному завышению тарифов на объектах-аналогах.
Наряду с другими жилыми комплексами эксперты для подготовки своего заключения использовали данные о тарифах, установленных в «Смоленском делюксе». В этом случае класс объектов вроде бы совпадает, но есть нюанс. «Смоленский делюкс» не является многоквартирным жилым домом вовсе, это многофункциональный комплекс,состоящий из нежилых помещений.
В предыдущем судебном заседании истцы ходатайствовали о назначении повторной экспертизы силами другой экспертной организации. Однако суд ходатайство отклонил. Причем произошло это даже вопреки тому, что в имеющемся заключении эксперты, по всей видимости, в произвольном порядке сравнили тарифы с НДС и без него. Эксперты сравнили тарифы за 1 кв. м. жилой площади, а тарифы за 1 кв. м. нежилой площади не сравнивали, хотя и дали заключение, что оба тарифа экономически обоснованные.
По мнению истцов, экспертное заключение выглядит, как попытка умножить теплое на квадратное и разделить на вторник. А поскольку в соответствии с законом эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, истцы посчитали, что дать оценку их действиям должны правоохранительные органы, куда подано соответствующее заявление.
Кроме того, истцы отдали заключение экспертов на изучение другим специалистам, которые подготовили подробную рецензию с разбором ошибок и неточностей. Рецензия позволяет процессуально обоснованно ставить вопрос о том, что в своем заключении судебные эксперты привели искаженные данные.
В документе отмечено, что экспертами в ключевом столбце таблицы 2-9 Заключения были сделаны ошибки в 13 из 14 строчек (в пользу увеличения значения тарифа), то есть данные таблицы 2-9 некорректны на 93%. Экспертами в ячейках таблицы 2-10 Заключения, содержащих количественные величины, были сделаны ошибки в 43 из 90 ячеек, а значения в 8 из 90 ячеек невозможно никак проверить, т.е. данные таблицы 2-10 некорректны на 57%. При этом в ключевом столбце таблицы 2-10 Заключения были сделаны ошибки в 12 из 15 строчек (в пользу увеличения значения тарифа, вплоть до увеличения в разы, например, по ЖК Barkli Virgin House – в 2,2 раза), а в 3 из 15 строчек данные невозможно проверить, т.е. данные в ключевом столбце некорректны на 100%.
После приобщения рецензии на заключение экспертов, а также после почти часового выступления представителей истцов, заявивших о недостатках заключения, судья определила повторно вызвать эксперта в суд, чтобы он дал пояснения, ознакомившись с рецензией.
Источник: Версия
Добавить комментарий