Канализация вышла из-под контроля

Жительница Пензы приобрела квартиру на первом этаже новостройки, однако вскоре подвал дома стал регулярно затапливаться канализационными нечистотами.

Причиной этому явилась чрезмерная нагрузка на коммуникации: застройщик подключил к инженерным сетям четыре многоэтажных дома. Пытаясь добиться справедливости, женщина обратилась в суд.

Елена Шульгина (фамилия изменена) в мае 2016 года приобрела квартиру в новостройке площадью 77,5 кв.м. Квартира в черновой отделке располагалась на первом этаже многоэтажного дома. Наняв бригаду рабочих, Елена сделала ремонт и уже через 3 месяца переехала в долгожданное собственное жилье. Однако счастье длилось недолго. Осенью подвальное помещение залило канализационными нечистотами. Застройщик – ООО «МеханСтрой» (название изменено) – аварию устранил, но вскоре ситуация стала повторяться регулярно. Причем, помимо зловония, которое распространялось повсюду, дважды канализационные стоки заливали и квартиру Елены. Застройщик каждый раз извинялся и обещал заняться этим вопросом. Пытаясь добиться решения проблемы, Шульгина обращалась в различные инстанции и однажды выяснила, что на одни инженерные сети было подключено три многоквартирных дома. Регулярные подтопления же начались с того момента, когда застройщик подключил к коммуникациям четвертую новостройку. Таким образом, слова о предстоящем решении проблемы были всего лишь пустыми обещаниями.

Елена Шульгина обратилась в суд с иском о защите прав потребителя. В рамках гражданского дела была проведена строительно-техническая экспертиза.

Исследования подтвердили факт подключения к канализации четырех многоэтажных домов и, как результат, чрезмерную нагрузку на коммуникации. Кроме того, по словам эксперта, была исследована и квартира истицы. Выяснилось, что котел индивидуального отопления из-за неправильно спроектированной отопительной системы работал в нерекомендуемом режиме. Как следствие - зал не прогревался до нужной температуры. К тому же из кухонной вытяжки в результате обратной тяги в холодное время года дул ледяной сквозняк. Неправильно было смонтировано наружное утепление дома.

Согласно заключению, в доме выявлены строительные недостатки: неработающая вентиляция в кухне и ванной, отсутствие гидроизоляции над техническим этажом, несоблюдение монтажа оконных блоков в кухне и комнате с выходом на лоджию, недостаточное утепление ограждающих конструкций, несоответствие конструкций стен квартиры. Последний недостаток, возникший в ходе строительства, являлся скрытым. Неработающая вентиляция в кухне и ванной являлась явным недостатком. Но определить причины и время его возникновения не представляется возможным из-за отсутствия у эксперта доступа к техническим помещениям дома. Отсутствие гидроизоляции – скрытый дефект, также возникший в ходе строительства. Для анализа его причин необходимо было вскрытие стяжки. Явный дефект имели монтажные швы. По словам эксперта, все выявленные недостатки являются значительными и исключают возможность использования жилого помещения по назначению. Однако для их устранения необходимо демонтировать оконные и дверной блоки, после чего - заново установить окна и двери, в соответствии с нормами и правилами. Для устройства гидроизоляционного слоя необходимо демонтировать существующую монолитную стяжку и установить новую. Исправить несоответствие стен квартиры конструктиву можно путем утепления стен. Стоимость затрат на исправление выявленных недостатков составит 163,9 тыс. руб.

В то же время нынешнее состояние квартиры отличается от ее состояния на дату заключения договора. Ведь тогда выявленные в ходе экспертизы недостатки отсутствовали. Тем более, что в материалах гражданского дела отсутствуют обоснованные указания на строительные дефекты и несоответствия. Следовательно, расчет стоимости устранения дефектов не требуется. Если собственница подписала акт приемки-передачи квартиры, значит, состояние дома и жилого помещения ее полностью устраивало. Соответственно, застройщик полностью выполнил свои обязательства.

Елена Шульгина была вынуждена опротестовать данное заключение. Для этого в рамках рецензии был проведен тщательный анализ содержания строительно-технической экспертизы.

Выяснилось, что эксперт не проводил натурный осмотр помещения. Как установили рецензенты, часть описанных в заключении параметров можно было установить лишь посетив объект и сделав необходимые замеры. Но эксперт не общался с Шульгиной даже по телефону. Более того, об отсутствии натурного осмотра косвенно говорит отсутствие копий сертификатов о поверках измерительных приборов, которые обязательно должны быть в строительно-технической экспертизе. Отсутствуют указания на применение хоть какого-либо оборудования для обследования конструкций и элементов. Необходимо было провести полный комплекс инструментальных исследований, составить планы и сравнить их с исходными. После чего – указать места дефектов. Для проверки качества инженерных систем нужно было изучить исполнительную документацию на представленный объект, провести анализ на предмет ее комплектности. Особенно, в части скрытых работ и работ по устройству инженерных систем, которые без наличия исполнительной документации вообще невозможно использовать по назначению.

Контрольные вскрытия эксперт не проводил, способ определения работ без вскрытия - не описан. Некоторые дефекты - не освидетельствованы.

По мнению рецензентов, представленные ответы не основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертиза составлена с грубым нарушением действующего законодательства и методик проведения данного вида исследований. В ней отсутствует необходимая и достаточная информация, однозначно доказывающая, что сделанные экспертом выводы соответствуют требованиям проверяемости и однозначности результатов.

Ознакомившись с рецензией, суд принял решение назначить повторную строительно-техническую экспертизу. На основании ее выводов было решено взыскать с застройщика в пользу истицы 287 тыс. руб. В настоящее время решается вопрос о монтаже канализационных коммуникаций и дальнейшем переподключении к ним четвертого МКД.