В рамках спора летом 2020 года была назначена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения в ЮАО Москвы по состоянию на август 2019 года.
По данным экспертизы, площадь помещения составляет 143,6 кв. м. Объект расположен в границах Даниловского района в ЮАО Москвы, в офисно-жилой зоне района на 1-й линии домов второстепенной улицы. Транспортная доступность – хорошая. Инженерная и социальная инфраструктуры ближайшего окружения развиты хорошо. Помещение расположено в подвальном этаже 5-этажного кирпичного дома 1930 года постройки. Физическое состояние здания – удовлетворительное, 49% физического износа. Не является памятником архитектуры. Назначение объекта оценки – офисно-торговые помещения низкого класса, помещения сферы бытовых услуг. Внутреннюю отделку эксперт оценил как типовой ремонт в хорошем состоянии. Объект имеет отдельный вход.
Достоинством объекта оценки является его способность приносить доход при коммерческом использовании. На дату оценки собственником помещения является город Москва.
Стоимость объекта определялась сравнительным методом. Было подобрано четыре объекта-аналога, относящихся к тому же типу помещений и имеющих аналогичное назначение. Проведя анализ, эксперт выполнил расчеты, применив различные корректировки: на местоположение, площадь, этаж, наличие парковки, снижение цены при торге, удаленность от станции метро и др. Стоимость объекта на дату составления отчета составила 10 699 000 руб. без учета НДС. После – расчет был выполнен с помощью доходного метода. Рыночная стоимость в этом случае составила 11 520 000 руб. Затратный подход не применялся. Таким образом, итоговая средневзвешенная величина составила 11 110 000 руб. без учета НДС.
Директор художественной лаборатории обратился за рецензированием. В ходе проверки экспертизы выяснилось, что специалист необоснованно не применил стандарты оценки Ассоциации СРО «Русское общество оценщиков», членом которой является. В то же время им использовалась ценовая информация базы данных «Реалто», которая не является лицензионным продуктом и не содержит доступных для проверки ссылок на источники размещения информации. Фактически достоверность данных об аналогах в «Реалто» не может быть подтверждена. Недопустимость применения информации из этого источника подтверждается решением Комиссии по рассмотрению споров при Росреестре.
В рамках сравнительного подхода экспертом не скорректированы аналоги по параметру удаленности от центра города, от набережной реки. Это повлекло завышение результатов оценки по сравнительному подходу. Неправильно определена корректировка на этаж расположения объектов. Так, все аналоги расположены в цокольном, а не в подвальном этаже. Неверное описание характеристик в расчетной таблице привело к завышению стоимости объекта исследования. Также, в рамках сравнительного подхода, была неправильно определена корректировка на тип ремонта и состояние отделки помещений. На фотографиях, приложенных к отчету, видно, что помещения требуют ремонта. То есть, покупателю, прежде, чем начать коммерческую деятельность, необходимо будет удалить следы подтеков, восстановить подвесные потолки, зашпаклевать трещины и покрасить стены. Также потребуется устранение дыр, образовавшихся после снятия панелей звукоизоляции. Поэтому эксперт неверно определил состояние объекта как «типовой ремонт, состояние рабочее». Здесь нужно было применить понижающую корректировку.
В рамках доходного подхода - не скорректированы аналоги по удаленности от центра города. Аналоги №2 и №3 находятся значительно ближе к центру Москвы относительно объекта экспертизы. Данный факт не учтен. Не скорректирован аналог №1 на наличие дополнительного оборудования, мебели и компьютерной техники. В рамках доходного подхода представлены противоречивые сведения размера поправки на неликвидность. Обоснование поправки приведено на величину 2,08%, а в расчете использовано значение 2,59%. Некорректность расчетов ставки дисконтирования привела к необоснованности итоговых расчетов.
Принимая во внимание выявленные нарушения, рецензент пришел к выводу, что итоговая рыночная стоимость, рассчитанная экспертом, значительно завышена. В целом заключение не соответствует нормам действующего законодательства, что является основанием для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.
Экспертизе потребовалась коррекция
В Москве художественная лаборатория инициировала судебное разбирательство против Департамента городского имущества.
Показать больше >>
Облако тегов
Строительно-техническая экспертиза
Оценочная экспертиза
Автотехническая экспертиза
Экспертиза
Медицинская экспертиза
Рецензия
Рецензии на строительно-технические экспертизы
Рецензии на оценочные экспертизы
Рецензии на автотехнические экспертизы
Почерковедческая экспертиза
Товароведческая экспертиза
Землеустроительная экспертиза
Техническая экспертиза документов
Рецензии на медицинские экспертизы
Лингвистическая экспертиза
Пожарно-техническая экспертиза
Финансово-экономическая экспертиза
Компьютерно-техническая экспертиза
Экономическая экспертиза
Рецензии на товароведческие экспертизы
Психиатрическая экспертиза
Трасологическая экспертиза
Генетическая экспертиза
Таможенная экспертиза
Рецензии на почерковедческие экспертизы
Правовая экспертиза
Техническая экспертиза
Рецензии на технические экспертизы
Рецензии на землеустроительные экспертизы
Рецензии на технические экспертизы документов
Автороведческая экспертиза
Рецензии на лингвистические экспертизы
Экологическая экспертиза
Фоноскопическая экспертиза
Психолого-психиатрическая экспертиза
Рецензии на психиатрические экспертизы
Геммологическая экспертиза
Рецензии на пожарно-технические экспертизы
Рецензии на экологические экспертизы
Психологическая экспертиза
Экспертиза товарного знака
Техническая экспертиза коммуникаций
Химическая экспертиза
Электротехническая экспертиза
Автотовароведческая экспертиза
Оценка недвижимости
Бухгалтерская экспертиза
Рецензии на таможенные экспертизы
Рецензии на трасологические экспертизы
Рецензии на генетические экспертизы
Рецензии на химические экспертизы
Экспертиза квартиры
Портретная экспертиза
Видеотехническая экспертиза
Рецензии на финансово-экономические экспертизы
Оценка квартиры
Искусствоведческая экспертиза
Экспертиза залива
Рецензии на биологические экспертизы
Биологическая экспертиза
Оценка имущества
Рецензии на компьютерно-технические экспертизы
Экспертиза холодного оружия
Одорологическая экспертиза
Фототехническая экспертиза
Рецензии на психологические экспертизы
Рецензии на бухгалтерские экспертизы
Антикоррупционная экспертиза
Рецензии на экспертизу залива
Патентная экспертиза
Налоговая экспертиза
Сельскохозяйственная экспертиза
Рецензии на экспертизы ДТП
Рецензии на экономические экспертизы
Историко-культурная экспертиза
Рецензии на автотовароведческие экспертизы
Наркотическая экспертиза
Рецензии на геммологические экспертизы
Оценка бизнеса
Наркологическая экспертиза
Психолого-педагогическая экспертиза
Почвоведческая экспертиза
Дактилоскопическая экспертиза
Рецензии на оценку квартиры
Рецензии на дактилоскопические экспертизы
Рецензии на экспертизы нефтепродуктов и горюче-смазочных материалов (ГСМ)
Баллистическая экспертиза
Рецензии на одорологические экспертизы
Рецензии на правовые экспертизы
Стоматологическая экспертиза
Рецензии на технические экспертизы коммуникаций
Рецензии на фоноскопические экспертизы
Фармацевтическая экспертиза
Оценка продукции
Рецензии на искусствоведческие экспертизы
Оценка нематериальных активов
Рецензии на видеотехнические экспертизы
Рецензии на социологические экспертизы
Рецензии на оценку дома
Экспертиза ДТП
Рецензии на ветеринарные экспертизы
Рецензии на патентные экспертизы
Ветеринарная экспертиза
Эколого-правовая экспертиза
Рецензии на антикоррупционные экспертизы
Рецензии на автороведческие экспертизы
Рецензии на историко-культурные экспертизы
Рецензии на эколого-правовые экспертизы
Рецензии на сельскохозяйственные экспертизы
Рецензии на электротехнические экспертизы
Рецензии на оценку нематериальных активов
Рецензии на оценку ущерба
Рецензии на экспертизу квартиры
Рецензии на фототехнические экспертизы
Рецензии на портретные экспертизы
СМИ о СРО
Экспертиза нефтепродуктов и ГСМ
Рецензии на оценку продукции
Рецензии на баллистические экспертизы
Рецензии на оценку имущества
Заверение цифровой информации
Военно-врачебная комиссия
Комплексная экспертиза
Комиссионная экспертиза
Рецензии на фармацевтические экспертизы
Страховая экспертиза
Рецензии на экспертизы продуктов
Рецензии на налоговые экспертизы
Рецензии на оценку акций
Рецензии на экспертизы наркотика
Рецензии на психолого-педагогические экспертизы
Экспертиза продуктов
Рецензии на почвоведческие экспертизы
Рецензии на стоматологические экспертизы
Рецензии на оценку недвижимости
Рецензии на оценку бизнеса
Рецензии на экспертизы холодного оружия
Рецензии на оценку автомобиля
Рецензии на страховые экспертизы
Рецензии на наркологические экспертизы
Социологическая экспертиза
Медико-социальная экспертиза
Агрономическая экспертиза
ВВК и МСЭ
Экспертиза охраны труда
Показать больше >>
Контакты
Остались вопросы? Наши специалисты готовы ответить, просто заполните форму ниже.
ВСЕ ДАННЫЕ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ЧЕРЕЗ ЭТУ ФОРМУ, ОСТАЮТСЯ СТРОГО КОНФИДЕНЦИАЛЬНЫМИ
Адрес
109428, г. Москва, Рязанский проспект, д.8а, стр.14, эт.13, оф.7
350020, г. Краснодар, ул. Рашпилевская, д.179/1, оф.604
Телефон
Email
Добавить комментарий