Экспертизе потребовалась коррекция

В Москве художественная лаборатория инициировала судебное разбирательство против Департамента городского имущества.

В рамках спора летом 2020 года была назначена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения в ЮАО Москвы по состоянию на август 2019 года.

По данным экспертизы, площадь помещения составляет 143,6 кв. м. Объект расположен в границах Даниловского района в ЮАО Москвы, в офисно-жилой зоне района на 1-й линии домов второстепенной улицы. Транспортная доступность – хорошая. Инженерная и социальная инфраструктуры ближайшего окружения развиты хорошо. Помещение расположено в подвальном этаже 5-этажного кирпичного дома 1930 года постройки. Физическое состояние здания – удовлетворительное, 49% физического износа. Не является памятником архитектуры. Назначение объекта оценки – офисно-торговые помещения низкого класса, помещения сферы бытовых услуг. Внутреннюю отделку эксперт оценил как типовой ремонт в хорошем состоянии. Объект имеет отдельный вход.

Достоинством объекта оценки является его способность приносить доход при коммерческом использовании. На дату оценки собственником помещения является город Москва.

Стоимость объекта определялась сравнительным методом. Было подобрано четыре объекта-аналога, относящихся к тому же типу помещений и имеющих аналогичное назначение. Проведя анализ, эксперт выполнил расчеты, применив различные корректировки: на местоположение, площадь, этаж, наличие парковки, снижение цены при торге, удаленность от станции метро и др. Стоимость объекта на дату составления отчета составила 10 699 000 руб. без учета НДС. После – расчет был выполнен с помощью доходного метода. Рыночная стоимость в этом случае составила 11 520 000 руб. Затратный подход не применялся. Таким образом, итоговая средневзвешенная величина составила 11 110 000 руб. без учета НДС.

Директор художественной лаборатории обратился за рецензированием. В ходе проверки экспертизы выяснилось, что специалист необоснованно не применил стандарты оценки Ассоциации СРО «Русское общество оценщиков», членом которой является. В то же время им использовалась ценовая информация базы данных «Реалто», которая не является лицензионным продуктом и не содержит доступных для проверки ссылок на источники размещения информации. Фактически достоверность данных об аналогах в «Реалто» не может быть подтверждена. Недопустимость применения информации из этого источника подтверждается решением Комиссии по рассмотрению споров при Росреестре.

В рамках сравнительного подхода экспертом не скорректированы аналоги по параметру удаленности от центра города, от набережной реки. Это повлекло завышение результатов оценки по сравнительному подходу. Неправильно определена корректировка на этаж расположения объектов. Так, все аналоги расположены в цокольном, а не в подвальном этаже. Неверное описание характеристик в расчетной таблице привело к завышению стоимости объекта исследования. Также, в  рамках сравнительного подхода, была неправильно определена корректировка на тип ремонта и состояние отделки помещений. На фотографиях, приложенных к отчету, видно, что помещения требуют ремонта. То есть, покупателю, прежде, чем начать коммерческую деятельность, необходимо будет удалить следы подтеков, восстановить подвесные потолки, зашпаклевать трещины и покрасить стены. Также потребуется устранение дыр, образовавшихся после снятия панелей звукоизоляции. Поэтому эксперт неверно определил состояние объекта как «типовой ремонт, состояние рабочее». Здесь нужно было применить понижающую корректировку.

В рамках доходного подхода - не скорректированы аналоги по удаленности от центра города. Аналоги №2 и №3 находятся значительно ближе к центру Москвы относительно объекта экспертизы. Данный факт не учтен. Не скорректирован аналог №1 на наличие дополнительного оборудования, мебели и компьютерной техники. В рамках доходного подхода представлены противоречивые сведения размера поправки на неликвидность. Обоснование поправки приведено на величину 2,08%, а в расчете использовано значение 2,59%. Некорректность расчетов ставки дисконтирования привела к необоснованности итоговых расчетов.

Принимая во внимание выявленные нарушения, рецензент пришел к выводу, что итоговая рыночная стоимость, рассчитанная экспертом, значительно завышена. В целом заключение не соответствует нормам действующего законодательства, что является основанием для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.