В рамках спора летом 2020 года была назначена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения в ЮАО Москвы по состоянию на август 2019 года.
По данным экспертизы, площадь помещения составляет 143,6 кв. м. Объект расположен в границах Даниловского района в ЮАО Москвы, в офисно-жилой зоне района на 1-й линии домов второстепенной улицы. Транспортная доступность – хорошая. Инженерная и социальная инфраструктуры ближайшего окружения развиты хорошо. Помещение расположено в подвальном этаже 5-этажного кирпичного дома 1930 года постройки. Физическое состояние здания – удовлетворительное, 49% физического износа. Не является памятником архитектуры. Назначение объекта оценки – офисно-торговые помещения низкого класса, помещения сферы бытовых услуг. Внутреннюю отделку эксперт оценил как типовой ремонт в хорошем состоянии. Объект имеет отдельный вход.
Достоинством объекта оценки является его способность приносить доход при коммерческом использовании. На дату оценки собственником помещения является город Москва.
Стоимость объекта определялась сравнительным методом. Было подобрано четыре объекта-аналога, относящихся к тому же типу помещений и имеющих аналогичное назначение. Проведя анализ, эксперт выполнил расчеты, применив различные корректировки: на местоположение, площадь, этаж, наличие парковки, снижение цены при торге, удаленность от станции метро и др. Стоимость объекта на дату составления отчета составила 10 699 000 руб. без учета НДС. После – расчет был выполнен с помощью доходного метода. Рыночная стоимость в этом случае составила 11 520 000 руб. Затратный подход не применялся. Таким образом, итоговая средневзвешенная величина составила 11 110 000 руб. без учета НДС.
Директор художественной лаборатории обратился за рецензированием. В ходе проверки экспертизы выяснилось, что специалист необоснованно не применил стандарты оценки Ассоциации СРО «Русское общество оценщиков», членом которой является. В то же время им использовалась ценовая информация базы данных «Реалто», которая не является лицензионным продуктом и не содержит доступных для проверки ссылок на источники размещения информации. Фактически достоверность данных об аналогах в «Реалто» не может быть подтверждена. Недопустимость применения информации из этого источника подтверждается решением Комиссии по рассмотрению споров при Росреестре.
В рамках сравнительного подхода экспертом не скорректированы аналоги по параметру удаленности от центра города, от набережной реки. Это повлекло завышение результатов оценки по сравнительному подходу. Неправильно определена корректировка на этаж расположения объектов. Так, все аналоги расположены в цокольном, а не в подвальном этаже. Неверное описание характеристик в расчетной таблице привело к завышению стоимости объекта исследования. Также, в рамках сравнительного подхода, была неправильно определена корректировка на тип ремонта и состояние отделки помещений. На фотографиях, приложенных к отчету, видно, что помещения требуют ремонта. То есть, покупателю, прежде, чем начать коммерческую деятельность, необходимо будет удалить следы подтеков, восстановить подвесные потолки, зашпаклевать трещины и покрасить стены. Также потребуется устранение дыр, образовавшихся после снятия панелей звукоизоляции. Поэтому эксперт неверно определил состояние объекта как «типовой ремонт, состояние рабочее». Здесь нужно было применить понижающую корректировку.
В рамках доходного подхода - не скорректированы аналоги по удаленности от центра города. Аналоги №2 и №3 находятся значительно ближе к центру Москвы относительно объекта экспертизы. Данный факт не учтен. Не скорректирован аналог №1 на наличие дополнительного оборудования, мебели и компьютерной техники. В рамках доходного подхода представлены противоречивые сведения размера поправки на неликвидность. Обоснование поправки приведено на величину 2,08%, а в расчете использовано значение 2,59%. Некорректность расчетов ставки дисконтирования привела к необоснованности итоговых расчетов.
Принимая во внимание выявленные нарушения, рецензент пришел к выводу, что итоговая рыночная стоимость, рассчитанная экспертом, значительно завышена. В целом заключение не соответствует нормам действующего законодательства, что является основанием для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.
Экспертизе потребовалась коррекция
В Москве художественная лаборатория инициировала судебное разбирательство против Департамента городского имущества.
Показать больше >>
Облако тегов
Строительно-техническая экспертиза
Автотехническая экспертиза
Оценочная экспертиза
Экспертиза
Медицинская экспертиза
Рецензии на строительно-технические экспертизы
Рецензии на автотехнические экспертизы
Рецензии на оценочные экспертизы
Почерковедческая экспертиза
Рецензия
Землеустроительная экспертиза
Товароведческая экспертиза
Лингвистическая экспертиза
Техническая экспертиза документов
Рецензии на медицинские экспертизы
Пожарно-техническая экспертиза
Психиатрическая экспертиза
Финансово-экономическая экспертиза
Правовая экспертиза
Трасологическая экспертиза
Компьютерно-техническая экспертиза
Автороведческая экспертиза
Экономическая экспертиза
Рецензии на товароведческие экспертизы
Рецензии на почерковедческие экспертизы
Техническая экспертиза
Таможенная экспертиза
Геммологическая экспертиза
Фоноскопическая экспертиза
Рецензии на землеустроительные экспертизы
Генетическая экспертиза
Психолого-психиатрическая экспертиза
Экологическая экспертиза
Рецензии на технические экспертизы
Экспертиза товарного знака
Рецензии на лингвистические экспертизы
Рецензии на экологические экспертизы
Рецензии на психиатрические экспертизы
Рецензии на технические экспертизы документов
Техническая экспертиза коммуникаций
Экспертиза квартиры
Оценка недвижимости
Рецензии на пожарно-технические экспертизы
Электротехническая экспертиза
Оценка квартиры
Психологическая экспертиза
Бухгалтерская экспертиза
Рецензии на финансово-экономические экспертизы
Портретная экспертиза
Автотовароведческая экспертиза
Экспертиза залива
Антикоррупционная экспертиза
Оценка имущества
Рецензии на экспертизу залива
Видеотехническая экспертиза
Историко-культурная экспертиза
Рецензии на бухгалтерские экспертизы
Одорологическая экспертиза
Налоговая экспертиза
Искусствоведческая экспертиза
Рецензии на экспертизы ДТП
Рецензии на искусствоведческие экспертизы
Сельскохозяйственная экспертиза
Патентная экспертиза
Рецензии на фоноскопические экспертизы
Рецензии на автотовароведческие экспертизы
Рецензии на оценку квартиры
Рецензии на правовые экспертизы
Рецензии на видеотехнические экспертизы
Рецензии на дактилоскопические экспертизы
Рецензии на одорологические экспертизы
Стоматологическая экспертиза
Рецензии на баллистические экспертизы
Химическая экспертиза
Рецензии на биологические экспертизы
Рецензии на экономические экспертизы
Фармацевтическая экспертиза
Психолого-педагогическая экспертиза
Ветеринарная экспертиза
Рецензии на историко-культурные экспертизы
Рецензии на психологические экспертизы
Оценка бизнеса
Наркотическая экспертиза
Рецензии на автороведческие экспертизы
Рецензии на антикоррупционные экспертизы
Фототехническая экспертиза
Рецензии на генетические экспертизы
Рецензии на компьютерно-технические экспертизы
Рецензии на экспертизы нефтепродуктов и горюче-смазочных материалов (ГСМ)
Экспертиза холодного оружия
Экспертиза ДТП
Рецензии на оценку нематериальных активов
Рецензии на геммологические экспертизы
Рецензии на патентные экспертизы
Рецензии на оценку имущества
Рецензии на оценку дома
Наркологическая экспертиза
Рецензии на налоговые экспертизы
Оценка продукции
Рецензии на портретные экспертизы
Рецензии на сельскохозяйственные экспертизы
Рецензии на электротехнические экспертизы
Баллистическая экспертиза
Рецензии на трасологические экспертизы
Биологическая экспертиза
Экспертиза нефтепродуктов и ГСМ
Рецензии на экспертизу квартиры
Рецензии на фармацевтические экспертизы
Почвоведческая экспертиза
Рецензии на химические экспертизы
Дактилоскопическая экспертиза
Комиссионная экспертиза
Рецензии на ветеринарные экспертизы
Оценка нематериальных активов
Рецензии на социологические экспертизы
Рецензии на технические экспертизы коммуникаций
Заверение цифровой информации
Банкротство
Эколого-правовая экспертиза
Рецензии на эколого-правовые экспертизы
Комплексная экспертиза
Рецензии на почвоведческие экспертизы
Рецензии на экспертизы холодного оружия
Рецензии на фототехнические экспертизы
Рецензии на психолого-педагогические экспертизы
Рецензии на оценку акций
СМИ о СРО
Рецензии на оценку бизнеса
Страховая экспертиза
Рецензии на таможенные экспертизы
Рецензии на оценку ущерба
Рецензии на оценку продукции
Рецензии на экспертизы продуктов
Рецензии на наркологические экспертизы
Рецензии на оценку недвижимости
Рецензии на экспертизы наркотика
Экспертиза продуктов
Рецензии на оценку автомобиля
Рецензии на страховые экспертизы
Рецензии на стоматологические экспертизы
Банкротство МФЦ
Социологическая экспертиза
Банкротство физических лиц
Военно-врачебная комиссия
Медико-социальная экспертиза
ВВК и МСЭ
Агрономическая экспертиза
Экспертиза охраны труда
Показать больше >>
Контакты
Остались вопросы? Наши специалисты готовы ответить, просто заполните форму ниже.
ВСЕ ДАННЫЕ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ЧЕРЕЗ ЭТУ ФОРМУ, ОСТАЮТСЯ СТРОГО КОНФИДЕНЦИАЛЬНЫМИ
Адрес
109428, г. Москва, Рязанский проспект, д.8а, стр.14, эт.13, оф.7
350020, г. Краснодар, ул. Рашпилевская, д.179/1, оф.604
Телефон
Email
Добавить комментарий