В ходе разбирательства была проведена первичная оценочная экспертиза рыночной стоимости. Но, как выяснилось, эксперт использовал для расчетов недостоверные данные.
Кузьминский районный суд Москвы рассматривает дело по иску ООО «Прайд» (название и фамилия изменены) к Фатиме Руфатовой о расторжении договора и взыскании убытков. С целью определения рыночной стоимости отдельно стоящего нежилого здания в Москве на дату сноса с 25 по 28 декабря 2017 года была назначена первичная оценочная экспертиза. Площадь здания - 180,4 кв. м.
Экспертный осмотр был проведен в декабре 2019 года. Поскольку здание было уже снесено, исследования проводились по технической документации. Как пишет эксперт, здание складского помещения (ангар) находилось в 10 мин. ходьбы от м. «Текстильщики». Кадастровая стоимость - 9,6 млн руб. Стены металлические, с простым ремонтом. Предположительно, ангар не отапливался, но в нем было электричество. Высота потолка составляла 5 метров. Пол был бетонным. Возле здания располагалась стихийная парковка. Судя по фотографиям, ангар был в рабочем состоянии. Физический износ составлял 20%.
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках затратного метода по состоянию на искомый период, составила 2,8 млн руб. В рамках сравнительного подхода - 5,3 млн руб., а в рамках доходного - 4,2 млн руб. Для расчета итоговой стоимости эксперт применил весовые коэффициенты: 0,8 для сравнительного метода и 0,2 для доходного. Коэффициент затратного метода не применялся, поскольку не отражает рыночную стоимость для Москвы. Таким образом, итоговая рыночная стоимость здания на дату сноса округленно составила 5,066 млн руб.
Директор ООО «Прайд» обратился за рецензией первичной оценочной экспертизы. В ходе анализа выяснилось, что квалификация экспертов-оценщиков соответствует требованиям законодательства. Однако сведения о применении стандартов саморегулируемой организации, членами которого являются оценщики, в заключении не представлены. Также неправильно проведен анализ рынка объекта оценки. Нужно было оценить влияние общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения здания на рынок оцениваемого объекта, определить сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, провести анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с аналогичными объектами недвижимости, а также проанализировать ряд других факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Однако эксперт не сделал этого.
Кроме того, противоречивые данные об одном из аналогов, выбранных в рамках затратного подхода, вводят в заблуждение ввиду различия расценок по материалу профлиста, из которого сделаны объекты. Рассчитанная стоимость нового объекта (металлического неотапливаемого склада арочного типа) не соответствует рыночным данным, что говорит о некорректности подобранного аналога и учтенных коэффициентов. Анализ рыночных данных о стоимости строительства экспертом не проводился. В рамках затратного подхода некорректно был принят источник ценовой информации: сборник «Ко-Инвест». Поэтому рассчитанная стоимость нового объекта не соответствует рыночным данным.
Физический износ объекта в размере 20% не обоснован и не подтверждается фотоматериалами. Данный факт привел к завышению итоговой стоимости объекта экспертизы. Так, на фото видно, что здание требовало капитального ремонта (повреждена обшивка стен и крыши, отсутствуют ворота, деформирован каркас), но эксперты почему-то не учли данный факт.
Ценовая информация в рамках сравнительного и доходного подходов - не обоснована. Эксперты использовали базу данных «Реалто», которая не является лицензионным продуктом и не содержит доступных для проверки ссылок на источники информации. Поэтому фактически достоверность данных об аналогах не может быть подтверждена. Более того, недопустимость применения информации с базы «Реалто» подтверждается Решением Комиссии по рассмотрению споров при Росреестре.
В рамках сравнительного подхода характеристики аналогов отличаются между собой по назначению, площади и виду права земельного участка. Однако экспертами описанные выше различия не анализировались и не компенсировались. Такие расчеты не могут рассматриваться как обоснованные и достоверные, а заключение не может быть полным и всесторонним.
В ходе расчета итоговой стоимости эксперты умудрились тоже допустить ошибку. Так, результат, полученный затратным подходом, исключен из согласования из-за того, что не отражает рыночную стоимость. Но это решение ничем не обосновано, как не обоснован и приоритетный вес сравнительному и доходному подходам. Проведенный рецензентом анализ рынка возведения новых ангаров показал, что значение рыночной стоимости объекта, рассчитанное экспертами с учетом его состояния, значительно выше рыночного диапазона цен на строительство новых аналогичных объектов. Таким образом, допущенные экспертами ошибки привели к завышению итоговой стоимости объекта. Выполненное заключение не может рассматриваться как обоснованное, достоверное и всестороннее. Результаты оценки не соответствуют рыночным данным и вводят в заблуждение. Выводы экспертизы не могут быть признаны достоверными в соответствии со ст. 12 федерального закона 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Добавить комментарий