Объединение квартир: двойной удар

В ходе бракоразводного процесса возник вопрос о разделе квартиры, объединенной из двух соседних однокомнатных квартир.

Однако выяснилось, что они имеют разную площадь и разную степень ремонта и переоборудования. Чтобы разобраться в споре, суд назначил строительно-техническую экспертизу.

Супруги Игорь и Наталья Симоновы (фамилия изменена) познакомились по воле случая, купив в 2018 году соседние квартиры. Доброжелательные отношения скоро переросли во взаимную симпатию, а через год влюбленные не только расписались, объединив свои судьбы, но и решили объединить две своих «однушки». Семейное счастье длилось недолго. Как это часто бывает, спустя два года супруги вдруг поняли, что они «совершенно разные» и, разочаровавшись друг в друге, решили развестись.

В декабре 2020 года в Калужский районный суд Калужской области поступило исковое заявление Игоря Симонова о разделе совместно нажитого имущества и определении долей в квартире. Мужчина претендовал на ½ общей квартиры, мотивируя это тем, что объединение площадей произошло в период, когда брак был уже зарегистрирован. Суд назначил строительно-техническую экспертизу.

Был проведен визуальный осмотр объекта недвижимости и выполнены замеры. Установлено, что квартиры находятся на 4 этаже 9-этажного дома 2008 года постройки. Лифт не предусмотрен. В доме - центральные коммуникации, кирпичные стены, железобетонные перекрытия.

Совмещенная квартира находится в хорошем техническом состоянии. Вход - через общую дверь, в результате установки которой образовался тамбур. Помещение одной из квартир, ранее служившее кухней, переделано под комнату. В обеих квартирах стены оклеены обоями, полы из ламината, смонтированы потолки из гипсокартона. Установлены оконные блоки из ПВХ. В кухню выполнен арочный проем. Есть лоджия, отделка потолков и стен которой выполнена из деревянной вагонки. На лоджии установлены встроенные шкафы, окна из ПВХ. На полу - керамическая плитка.

Площадь квартиры, принадлежавшей ранее Игорю Симонову, составляет 32,8 кв.м. Площадь квартиры, принадлежавшей ранее его супруге – 36,9 кв.м. В туалете Симонова установлены раздвижные двери. В квартире его супруги – совмещенный санузел с дорогим ремонтом.

Для определения рыночной стоимости были подобраны объекты-аналоги, расположенные в Калуге. Согласно заключению, копии техпаспортов не соответствуют фактическому строению квартир. В процессе объединения было демонтировано оборудование в кухне Натальи Симоновой, демонтирована ванна или душ в квартире супруга (оставлен лишь унитаз). Устроен закрытый тамбур между квартирами и демонтирован ранее существовавший дверной проем в стене, смежной между квартирами. Также в квартире Симоновой были демонтированы перегородки в ванной комнате и туалете, после чего – была возведена перегородка между вновь образованным совмещенным санузлом и прихожей. Однако никаких документов, подтверждающих выполнение строительно-монтажных работ, в материалах дела нет. Поэтому определить период, когда квартиры были объединены, не представляется возможным. Стоимость квартиры, принадлежавшей ранее супругу, составляет 2,7 млн руб. Стоимость квартиры, принадлежавшей ранее супруге, – 3,5 млн руб.

Наталья Симонова обратилась за рецензированием строительно-технической экспертизы.

Тщательный анализ показал, что, вследствие несоблюдения норм закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» №73-ФЗ, а также федеральных стандартов оценки, были допущены нарушения в содержании экспертизы. Отсутствует указание примененных методов исследования. Отсутствуют копии сертификатов о поверке используемого оборудования. Отсутствует анализ рынка объекта и ценообразующих, а также внешних факторов, влияющих на стоимость.

Внимательно изучив экспертизу, рецензенты пришли к выводу, что в ходе проведения исследований вообще не использовались какие-либо приборы для получения достоверных результатов о техническом состоянии элементов и конструкций квартиры. Необходимо было составить планы и сравнить их с исходными, а не просто взять выкопировки из проектных решений. В заключении нет ни одного плана, составленного непосредственно экспертами. Представленные фотографии полностью не информативны. По ним невозможно определить типы конструкций, которые существенно влияют на итоговую величину оценки. Аналоги подобраны некорректно, без учета всех необходимых параметров.

Часть исследований вовсе не проведена. Так, например, эксперты не учли, что квартиры сдавались в состоянии черновой отделки. Поэтому кухонное оборудование не могло быть демонтировано – его там просто не было изначально. Фактически, вся перепланировка сводится к объединению туалета и ванной в одной из квартир, демонтажу ванной в другой и установлению дверного прохода между квартирами.

По заключению рецензентов, экспертиза была выполнена с грубым нарушением действующего законодательства и рекомендованных методик. Исследования не являются объективными, полными и всесторонними, поэтому экспертиза не может являться допустимым доказательством, и ее выводы не могут использоваться в ходе принятия юридически значимых решений.