Однако муж, он же истец, с выводами заключения не согласился, решив их оспорить.
Супруги из Севастополя решили развестись. Вначале муж и жена попытались договориться между собой о разделе собственности. Но взаимные претензии и обиды были столь велики, что мешали нормальному диалогу. Ситуация грозила надолго затянуться, а видеть друг друга супругам становилось все сложнее. Поняв, что мирным путем вопрос не решить, Анатолий Рачков (фамилия изменена) подал исковое заявление о расторжении брака и разделе совместно нажитого имущества. Выслушав мнения сторон, суд назначил оценочную экспертизу по гражданскому делу. Требовалось определить рыночную стоимость недвижимости в Севастополе: жилого дома общей площадью 100,4 кв. м, земельного участка площадью 1189 кв. м и двухкомнатной квартиры площадью 54 кв.м., а также рыночную стоимость автомобиля «Рено Сандеро» 2016 года выпуска.
Эксперт приступил к изучению материалов. Согласно документам, частный дом в Севастополе построен в 2016 году, есть электро- и водоснабжение, газоснабжение и отопление автономные, в качестве канализации – выгребная яма. Физическое состояние дома хорошее, ремонт не требуется. Придомовая территория облагорожена, уложена плитка на дорожках, и посажены деревья. Дом расположен на земельном участке садового товарищества. В ближайшем окружении находятся другие частные дома. По расчетам эксперта, рыночная стоимость объекта, с учетом стоимости земельного участка площадью 401 кв. м, на котором он расположен, составляет 3,9 млн руб.
Земельный участок площадью 1189 кв. м, расположенный на территории другого садового товарищества, предназначен для садоводства и ИЖС. Коммуникации и постройки на момент осмотра отсутствовали. Рыночная стоимость была оценена в 1,1 млн руб.
Квартира в Севастополе располагается в каркасном 11-этажном доме 2016 года постройки. Ее состояние было оценено как хорошее. В доме есть коммуникации, лифт, мусоропровод, центральное отопление, канализация, интернет. Возле дома стихийная парковка. В ближайшем окружении – многоэтажные дома, гастрономы, школы, детский сад, торговые центры. Расстояние до центра города – 9,8 км. До ближайшей остановки общественного транспорта – 400 м. Рыночная стоимость квартиры, по заключению эксперта, оценивается в 3,93 млн руб.
Автомобиль «Рено Сандеро» с АКПП и пробегом 26,3 тыс. км при осмотре имел дефекты. Были выявлены повреждения обвеса переднего бампера, вмятина в районе ручки правой двери, повреждения ЛКП заднего левого крыла, дверей с левой стороны, повреждения ЛКП правой дуги крепления багажника. С учетом года выпуска, не найдя записей о ДТП в системе ГИБДД, эксперт оценил состояние автомобиля как хорошее. По его заключению, рыночная стоимость машины составляет 588 тыс. руб.
Анатолий Рачков не согласился с выводами экспертизы. По его заявлению была проведена рецензия оценочного заключения. Как показала проверка сведений о квалификации эксперта, нарушений законодательства в области оценочной и экспертной деятельности не выявлено. Однако содержание заключения не соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Дело в том, что в экспертизе не указаны время начала и окончания производства экспертизы. Информация ограничена датами. Отсутствуют сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве экспертизы. Нет оценки результатов исследований. Выяснилось также, что в ходе выполнения судебной оценочной экспертизы необоснованно не применялись стандарты оценки Саморегулируемой организации оценщиков НКСО, членом которого является эксперт.
Помимо этого, не представлен анализ рынка недвижимости. Отбор аналогов для применения сравнительного подхода не обоснован, критерии отбора не определены. Так, например, в заключении рассматривается 3 объявления о продаже квартир. И все они без отбора приняты к расчету. При этом не проанализированы и не учтены различия данных объектов по году постройки. Соответствующая корректировка в расчетной таблице отсутствует. Подобраны два аналога 2004 года постройки и один – 1985-го. При этом объект оценки построен в 2016 году, а значит, экспертом не учтено данное преимущество. В процессе расчетов требовалась повышающая корректировка.
В то же время эксперт необоснованно закладывает понижающую корректировку на риэлторскую надбавку в размере 4%. Размер же этой надбавки тоже не обоснован.
Подбирая аналоги, эксперт использовал ресурс, в котором не отражены телефоны продавцов недвижимости. При переходе по адресной ссылке контакты также не отображаются. Поэтому достоверность и проверяемость данных по аналогам вызывает сомнения. Как показал анализ рынка, проведенный рецензентами, принятые к расчету аналоги не отражают рыночный уровень цен. Стоимость квартир в районе расположения объекта оценки, в период близкий к дате исследования, находилась в диапазоне от 94 до 122 тыс. руб. за кв.м. В то же время эксперт подобрал аналоги, стоимость по которым колеблется в диапазоне от 77 до 84 тыс. рублей за кв. м.
Данный факт привел к существенной недооценке стоимости квартиры. Ввиду выявленных нарушений методики и требований законодательства, экспертиза признана необъективной и не имеющей юридическую силу.
Добавить комментарий